> Déficit foncier, comment ça marche : mécanisme, charges déductibles, plafond d'imputation 2026 et report. Un levier pour réduire ses revenus fonciers imposables. *Source : https://agencedeshalles.com/investissement/deficit-foncier/* --- [Agence des Halles](https://agencedeshalles.com/) Le magazine de l'habitat [À propos](https://agencedeshalles.com/a-propos/) [Guides](https://agencedeshalles.com/guides/) [Newsletter](https://agencedeshalles.com/newsletter/) [Contact](https://agencedeshalles.com/contact/) [Accueil](https://agencedeshalles.com/) [Rénovation & Travaux](https://agencedeshalles.com/renovation-travaux/)[Maison & Déco](https://agencedeshalles.com/maison-deco/)[Immobilier](https://agencedeshalles.com/immobilier/)[Investissement](https://agencedeshalles.com/investissement/)[Énergie](https://agencedeshalles.com/energie/)[Jardin & Extérieur](https://agencedeshalles.com/jardin-exterieur/)[Guides d'achat](https://agencedeshalles.com/guides-achat/) [Guides](https://agencedeshalles.com/guides/) [À propos](https://agencedeshalles.com/a-propos/) [Contact](https://agencedeshalles.com/contact/) [Accueil](https://agencedeshalles.com/) › [Investissement](https://agencedeshalles.com/investissement/) › Déficit foncier : comment ça marche et plafonds 2026 Investissement · Fiscalité # Déficit foncier : comment ça marche et plafonds 2026 Par **La rédaction de l'Agence des Halles** · Mis à jour le 25 octobre 2025 · 8 min de lecture ![Déficit foncier : comment ça marche et plafonds 2026](https://agencedeshalles.com/images/articles/deficit-foncier.webp) Vous louez un bien en location nue et payez des travaux importants ? Le déficit foncier peut alléger sensiblement votre impôt. Comprendre comment ça marche évite les erreurs : ce mécanisme obéit à des règles précises de charges déductibles, de plafond d’imputation et de report dans le temps. ## Déficit foncier : de quoi parle-t-on ? Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d’un bien loué nu dépassent les loyers encaissés sur l’année. Concrètement, vous n’avez pas de revenu foncier imposable, mais une perte fiscale. Cette perte peut s’imputer en partie sur votre revenu global, ce qui réduit votre base imposable et donc votre impôt sur le revenu. Attention : ce dispositif ne concerne que la **location nue** au **régime réel**. La location meublée relève des BIC et obéit à d’autres règles. De même, le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire, ne permet pas de créer un déficit. ## Comment ça marche, étape par étape Le calcul se déroule en deux temps, car toutes les charges ne se comportent pas de la même façon. ### Étape 1 : les intérêts d’emprunt à part Les **intérêts d’emprunt** ne s’imputent que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. S’ils créent un déficit, celui-ci est reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. ### Étape 2 : les autres charges Les autres charges (travaux, taxe foncière, assurance, gestion…) peuvent, elles, créer un déficit imputable sur le revenu global, dans la limite d’un plafond annuel. ## Les charges déductibles Pour générer un déficit, encore faut-il identifier les bonnes charges. Sont notamment déductibles : - Les **travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration** (mais pas la construction, l’agrandissement ni la reconstruction) ; - La **taxe foncière** ; - Les **primes d’assurance** (PNO, garantie loyers impayés) ; - Les **frais de gestion** et honoraires d’agence ; - Les **provisions pour charges de copropriété** ; - Les **intérêts d’emprunt** (traités séparément, voir ci-dessus). Les travaux d’amélioration sont déductibles en location nue, contrairement à la location meublée. La distinction entre amélioration (déductible) et agrandissement (non déductible) est parfois subtile : un avis professionnel est recommandé. ## Le plafond d’imputation 2026 Le déficit foncier hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de **10 700 € par an**. La fraction qui dépasse ce plafond n’est pas perdue : elle se reporte. ### Le doublement temporaire pour la rénovation énergétique Un dispositif a porté le plafond à **21 400 €** pour les dépenses de travaux permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce relèvement concerne des dépenses engagées sur une période définie par les textes. Compte tenu des évolutions régulières de la fiscalité, vérifiez les conditions et la date limite applicables à votre situation auprès d’un conseiller ou de l’administration fiscale. ## Le mécanisme de report Le report obéit à deux logiques distinctes : - La part de déficit **supérieure à 10 700 €** s’impute sur les **revenus fonciers** des **10 années suivantes** ; - Le déficit issu des **intérêts d’emprunt** s’impute uniquement sur les **revenus fonciers** des **10 années suivantes**. Aucune de ces deux fractions ne peut réduire le revenu global. ## Exemple chiffré Prenons un propriétaire imposé qui perçoit 9 000 € de loyers et engage 25 000 € de travaux, avec 3 000 € d’autres charges et 4 000 € d’intérêts d’emprunt. Élément Montant Loyers 9 000 € Intérêts d’emprunt 4 000 € Autres charges + travaux 28 000 € Les intérêts (4 000 €) s’imputent d’abord sur les loyers : il reste 5 000 € de revenus. Les autres charges (28 000 €) créent alors un déficit de 23 000 €. Sur ce montant, **10 700 €** s’imputent sur le revenu global de l’année ; le solde de **12 300 €** est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. ## Points de vigilance - **Obligation de location** : pour conserver l’avantage, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit sur le revenu global. - **Justificatifs** : conservez factures et preuves de paiement, l’administration peut les demander. - **Articulation avec d’autres dispositifs** : le déficit foncier se combine mal avec certains régimes ; faites le point avant d’investir. ## En résumé Le déficit foncier est un levier puissant pour les propriétaires bailleurs en location nue qui réalisent des travaux : il permet de réduire le revenu imposable jusqu’à 10 700 € par an, voire 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques, avec report du surplus sur dix ans. Les règles étant précises et évolutives, faites valider votre stratégie par un expert-comptable ou un conseiller fiscal adapté à votre situation. #### Un projet à concrétiser ? Recevez gratuitement plusieurs devis de professionnels près de chez vous. [Demander mes devis](https://agencedeshalles.com/contact/) Cet article peut contenir des liens partenaires. Si vous achetez ou souscrivez via ces liens, l'Agence des Halles peut percevoir une commission, sans surcoût pour vous. Cela n'influence pas nos conseils. ### À lire aussi [![LMNP au réel : comment fonctionne l'amortissement](https://agencedeshalles.com/images/articles/lmnp-amortissement.webp) Locatif #### LMNP au réel : comment fonctionne l'amortissement ](https://agencedeshalles.com/investissement/lmnp-amortissement/)[![Calcul de la rentabilité locative : brut, net, net-net](https://agencedeshalles.com/images/articles/rentabilite-locative-calcul.webp) Locatif #### Calcul de la rentabilité locative : brut, net, net-net ](https://agencedeshalles.com/investissement/rentabilite-locative-calcul/)[![SCI familiale : avantages et inconvénients](https://agencedeshalles.com/images/articles/sci-familiale-avantages.webp) Société #### SCI familiale : avantages et inconvénients ](https://agencedeshalles.com/investissement/sci-familiale-avantages/)[![SCPI : comprendre le rendement et bien choisir](https://agencedeshalles.com/images/articles/scpi-rendement.webp) Pierre-papier #### SCPI : comprendre le rendement et bien choisir ](https://agencedeshalles.com/investissement/scpi-rendement/) ### Recevez nos guides chaque semaine Travaux, déco et immobilier : nos meilleurs conseils et bons plans, une fois par semaine, sans spam.