Déficit foncier : comment ça marche et plafonds 2026

Vous louez un bien en location nue et payez des travaux importants ? Le déficit foncier peut alléger sensiblement votre impôt. Comprendre comment ça marche évite les erreurs : ce mécanisme obéit à des règles précises de charges déductibles, de plafond d’imputation et de report dans le temps.

Déficit foncier : de quoi parle-t-on ?

Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d’un bien loué nu dépassent les loyers encaissés sur l’année. Concrètement, vous n’avez pas de revenu foncier imposable, mais une perte fiscale. Cette perte peut s’imputer en partie sur votre revenu global, ce qui réduit votre base imposable et donc votre impôt sur le revenu.

Attention : ce dispositif ne concerne que la location nue au régime réel. La location meublée relève des BIC et obéit à d’autres règles. De même, le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire, ne permet pas de créer un déficit.

Comment ça marche, étape par étape

Le calcul se déroule en deux temps, car toutes les charges ne se comportent pas de la même façon.

Étape 1 : les intérêts d’emprunt à part

Les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. S’ils créent un déficit, celui-ci est reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.

Étape 2 : les autres charges

Les autres charges (travaux, taxe foncière, assurance, gestion…) peuvent, elles, créer un déficit imputable sur le revenu global, dans la limite d’un plafond annuel.

Les charges déductibles

Pour générer un déficit, encore faut-il identifier les bonnes charges. Sont notamment déductibles :

• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (mais pas la construction, l’agrandissement ni la reconstruction) ;
• La taxe foncière ;
• Les primes d’assurance (PNO, garantie loyers impayés) ;
• Les frais de gestion et honoraires d’agence ;
• Les provisions pour charges de copropriété ;
• Les intérêts d’emprunt (traités séparément, voir ci-dessus).

Les travaux d’amélioration sont déductibles en location nue, contrairement à la location meublée. La distinction entre amélioration (déductible) et agrandissement (non déductible) est parfois subtile : un avis professionnel est recommandé.

Le plafond d’imputation 2026

Le déficit foncier hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La fraction qui dépasse ce plafond n’est pas perdue : elle se reporte.

Le doublement temporaire pour la rénovation énergétique

Un dispositif a porté le plafond à 21 400 € pour les dépenses de travaux permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce relèvement concerne des dépenses engagées sur une période définie par les textes. Compte tenu des évolutions régulières de la fiscalité, vérifiez les conditions et la date limite applicables à votre situation auprès d’un conseiller ou de l’administration fiscale.

Le mécanisme de report

Le report obéit à deux logiques distinctes :

• La part de déficit supérieure à 10 700 € s’impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ;
• Le déficit issu des intérêts d’emprunt s’impute uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Aucune de ces deux fractions ne peut réduire le revenu global.

Exemple chiffré

Prenons un propriétaire imposé qui perçoit 9 000 € de loyers et engage 25 000 € de travaux, avec 3 000 € d’autres charges et 4 000 € d’intérêts d’emprunt.

Les intérêts (4 000 €) s’imputent d’abord sur les loyers : il reste 5 000 € de revenus. Les autres charges (28 000 €) créent alors un déficit de 23 000 €. Sur ce montant, 10 700 € s’imputent sur le revenu global de l’année ; le solde de 12 300 € est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Points de vigilance

• Obligation de location : pour conserver l’avantage, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit sur le revenu global.
• Justificatifs : conservez factures et preuves de paiement, l’administration peut les demander.
• Articulation avec d’autres dispositifs : le déficit foncier se combine mal avec certains régimes ; faites le point avant d’investir.

En résumé

Le déficit foncier est un levier puissant pour les propriétaires bailleurs en location nue qui réalisent des travaux : il permet de réduire le revenu imposable jusqu’à 10 700 € par an, voire 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques, avec report du surplus sur dix ans. Les règles étant précises et évolutives, faites valider votre stratégie par un expert-comptable ou un conseiller fiscal adapté à votre situation.

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