Encadrement des loyers à Montpellier : ce qu'un propriétaire doit vérifier avant de fixer ou réviser un loyer

Vous venez de terminer des travaux dans un appartement montpelliérain, ou votre locataire s’en va et vous préparez l’annonce. Vient alors la question du prix. Depuis le 1er juillet 2022, la commune de Montpellier applique l’encadrement du niveau des loyers : un plafond au mètre carré que le bailleur ne peut pas dépasser, sauf cas précis.

Sur le papier, la règle paraît simple. Dans la pratique, elle se croise avec d’autres mécanismes (révision annuelle, zone tendue, performance énergétique), et c’est souvent à ce croisement que les erreurs se glissent. Nous passons ici en revue ce qu’il vaut mieux contrôler avant de signer un bail ou d’envoyer un courrier de revalorisation.

Le principe : un loyer plafonné au mètre carré

Le dispositif repose sur un arrêté préfectoral, révisé chaque année, qui publie trois valeurs pour chaque catégorie de logement :

• le loyer de référence, qui correspond au loyer médian observé ;
• le loyer de référence majoré, supérieur de 20% au loyer de référence : c’est le plafond à ne pas dépasser ;
• le loyer de référence minoré, inférieur de 30%, qui permet au bailleur de demander une réévaluation au renouvellement lorsque le loyer se situe en dessous.

Ces montants s’entendent hors charges et par mètre carré de surface habitable. Ils varient selon quatre critères : le secteur géographique, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location (vide ou meublée).

Le dispositif vise les résidences principales louées vides ou meublées sous le régime de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le bail mobilité. Les locations saisonnières de courte durée relèvent d’un autre cadre.

Première vérification : votre logement est-il concerné ?

Beaucoup de propriétaires l’ignorent : l’encadrement du niveau des loyers ne s’applique qu’à la commune de Montpellier. Un appartement à Castelnau-le-Lez, Lattes ou Saint-Clément-de-Rivière n’est soumis à aucun plafond au mètre carré, même s’il se trouve à quelques minutes du centre.

Attention cependant à ne pas confondre deux règles au nom très proche :

Un logement situé à Montpellier cumule en principe les deux premiers mécanismes. Une commune voisine classée en zone tendue n’a pas de plafond au mètre carré, mais la hausse entre deux locataires y reste limitée.

Deuxième vérification : calculer le plafond de votre bien

Pour obtenir le loyer maximum, il faut identifier les bons paramètres. Une erreur sur l’un d’eux suffit à fausser le résultat.

Le secteur

La ville est découpée en secteurs géographiques délimités par une carte annexée à l’arrêté. Deux rues voisines peuvent relever de secteurs différents : vérifiez l’adresse exacte plutôt que le nom du quartier.

Le nombre de pièces et l’époque de construction

Un deux-pièces de 1965 et un deux-pièces de 2010 n’ont pas le même loyer de référence. En cas de doute sur la date, les documents de la copropriété ou l’acte d’acquisition donnent souvent l’information.

La surface habitable

Le calcul se fait sur la surface habitable au sens de la loi Boutin, et non sur la surface Carrez de l’acte de vente. Les deux diffèrent parfois de quelques mètres carrés, ce qui compte vite sur un plafond exprimé au m².

Le meublé

Le meublé dispose de ses propres valeurs, légèrement supérieures. Encore faut-il que le logement réponde réellement à la définition légale du meublé, avec la liste minimale d’équipements prévue par décret.

Une fois ces éléments réunis, le calcul se résume à une multiplication : loyer de référence majoré au m² multiplié par la surface habitable. Pour éviter de reconstituer la grille à la main, vous trouverez le détail de l’encadrement à Montpellier, secteur par secteur, avec un calculateur qui reprend les valeurs de l’arrêté en vigueur.

Le complément de loyer, une exception à manier avec prudence

Le plafond peut être dépassé grâce à un complément de loyer. Les conditions sont strictes : le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du même secteur, et ces caractéristiques ne doivent pas déjà être prises en compte dans le loyer de référence.

En pratique :

• une vue remarquable ou une très grande terrasse peuvent entrer dans ce cadre ;
• une cuisine équipée, un ascenseur ou une place de parking relèvent en général de l’ordinaire et ne suffisent pas ;
• pour les baux signés depuis le 18 août 2022, aucun complément n’est possible si le logement est classé F ou G au DPE, ou s’il présente certains défauts (sanitaires sur le palier, humidité, mauvaise isolation des fenêtres, par exemple).

Le montant et sa justification figurent dans le bail. Le locataire dispose de trois mois après la signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation, et c’est au bailleur de prouver que le complément est fondé. Mal justifié, un complément rapporte donc surtout un litige.

Réviser un loyer en cours de bail ou au renouvellement

L’encadrement ne concerne pas que la mise en location. Trois situations demandent de l’attention en cours de vie du bail.

La révision annuelle

Si le bail contient une clause de révision, le loyer peut évoluer une fois par an selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Cette révision reste possible à Montpellier, dans les limites prévues par le contrat.

Le gel des passoires thermiques

Depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenter : ni révision annuelle, ni hausse au renouvellement, ni hausse lors d’une relocation. Avant d’appliquer l’IRL, vérifiez donc la classe énergétique du bien. Pour un logement G, la question est encore plus large, puisque ces logements ne répondent plus aux critères de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025.

Le renouvellement du bail

Au renouvellement, le locataire peut demander une baisse si le loyer dépasse le plafond en vigueur. À l’inverse, le bailleur peut proposer une hausse si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, en suivant une procédure encadrée (délais de préavis, références de loyers comparables).

Les mentions obligatoires et les sanctions

À Montpellier, l’annonce de location doit indiquer le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant du complément de loyer. Le bail doit reprendre le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, s’il existe, le complément avec sa justification.

En cas de dépassement du plafond, le préfet peut mettre le bailleur en demeure de mettre le contrat en conformité et de restituer le trop-perçu. À défaut, une amende administrative peut être prononcée, jusqu’à 5 000€ pour un particulier et 15 000€ pour une personne morale. En parallèle, le locataire peut agir pour obtenir une diminution de son loyer.

Et après novembre 2026 ?

L’encadrement du niveau des loyers a été créé par la loi ELAN à titre expérimental, puis prolongé. Dans l’état actuel des textes, l’expérimentation arrive à échéance fin novembre 2026. Une prolongation fait l’objet de discussions au niveau national, sans qu’un texte définitif soit connu à la date d’écriture de cet article.

Concrètement, un bail signé aujourd’hui doit respecter la grille en vigueur à la date de signature. Et même si le dispositif prenait fin, l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue continuerait de limiter les hausses entre deux locataires.

Avant chaque mise en location, vérifiez donc l’arrêté applicable, le DPE du logement et la rédaction de la clause de révision. La plupart des contestations que nous voyons partent de l’un de ces trois points.

Questions fréquentes

Le plafond inclut-il les charges ?

Non. Les loyers de référence s’entendent hors charges. Les provisions pour charges sont appelées à part et régularisées chaque année sur justificatifs.

Un logement à Castelnau-le-Lez est-il soumis à l’encadrement ?

Il n’est pas soumis au plafond au mètre carré, réservé à la commune de Montpellier. Si la commune est classée en zone tendue, l’encadrement de l’évolution des loyers entre deux locataires s’applique en revanche.

Puis-je appliquer l’IRL sur un logement classé F ?

Non. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G sont gelés : aucune révision ni hausse au renouvellement n’est possible tant que la classe énergétique n’a pas été améliorée.

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